半价房背后环京房产投资的8个大坑

伴随去年4月以来房价大幅回落调整，环京房产投资最近又在升温，咨询者明显增多。近三天有人问北三县新房能不能投资的问题，有的项目去年3月我们曾去参观过，如今房价已从3万+降至全款1万5左右，被打回原形，怎么能没有投资价值呢？

伴随京津冀协同发展的全面推进，环京地区新规划中的交通、产业、教育、医疗等方面利好今年将陆续落地，房产的价值基础逐步夯实，房价的支撑力量越来越坚实。

在当前楼市严控的大格局下，短期内直接放松调控的可能性不大，不过变相微调还是有可能的，至少在产业与人才政策以及户籍改革方面廊坊可以向二线城市看齐，否则区域持续发展及土地财政问题难以解决。

如今环京的楼市形势与2016年4季度我的判断基本一致，有几位学友因而及时在高位卖房而规避了过百万的损失。一方面要看到中长期利好带来的投资机会，同时也要注意投资过程中的各种陷阱，也就是说，既要看天也要看路。

在此分享3月于学堂群第四期学习交流中为学友所做解读的部分内容，供大家参考！

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1

商铺保本返租

去年3.17新政出台后，很多人都认为房产投资没有希望了，没想到十余天后雄安新区横空出世，宏大的规划又让一部分人热血沸腾，不管三七二十一，只要能抓一套房就行。

有人发来周边一处商铺，考虑投资十几套，广告中宣传投资年回报率超30%，确实很吸引人。可惜那只是文字游戏，很多人都看不懂，细算其实不超过10%，以过去十余年观察，这类返租型商铺在全国极少有达到预期回报的案例，即便是大房企开发的商业物业，运营中出现问题关门的也屡见不鲜，投资者损失惨重。

这类返租金的商业物业的特点是增值很慢，兑现每年8%左右的租金收益得遇到专业的运营管理团队，要靠运气，因而属于有风险保本型的资产。

2

低价商住房

最近环京房企掀起降价潮，出现了8500左右的低价位，又吸引了不少投资者，据了解大幅降价的其实是商住房，要求一次性付款。

一直关注本号的读者应该读过之前我对这类产品的分析论述，它是偏保值型产品，投资回报率明显低于住宅，之前不限购，因而限购趋紧时便会成为炙手可热的投资品。

还记得去年春有不少学友着急买商住房，当时我劝住了一部分人，伴随4.26新政落地，北京商住房成交降幅超9成，如今价格已回落30-40%，那波盲目的投资者已经被套牢。

3

补交社保上车

环京3年限购卡住了绝大部分投资者，不过还是有些人并未灰心，在房产中介建议下，寄希望补社保的方式继续投资，先上车后补票，这种做法最大的风险过于政策的调整，比如说3年后有了资格，万一3年社保之后像海南一样变成5年限售呢，那么3-4年左右的投资周期计划有可能变成8-9年的长周期。

4

环京概念扩大化

近两年承德、兴隆、唐山、衡水、沧州、易县等地楼盘宣传中有些也都高举环京牌，环京成了概念股，房价肯定看涨，不过这些区域并不在首都圈主要的影响范围内，至少从未来三到五年来看，要考量考虑交通时间成本等因素，环京价值区还是相对有限的，相比北三县和南三县，这些区域的投资价值并不大，而且难以出手，买房时要注意风险与收益的匹配度。

5

经纪人躲猫猫

环京的开发商大都将销售环节外包给中介，而非直接与购房者沟通。补交3年社保买房的风险不仅在于这3年中的政策变化，还有房产中介的变化。

之后购房者找不到对接销售员或中介公司将是大概率，那么如何第一时间获得政策和市场变化消息，如何根据变化做出有利于自己的决策呢？

还有对接经纪人没时间再理你，你也没办法，毕竟能像买房时一样爱你的经纪人太少了。这无异于一场赌博，买房时一定要选对平台、还要选对人。

6

无法交房风险

这一轮金融降杠杆将波及各个行业，影响最大的还是房地产行业，房企资金紧张山雨欲来，这也是为何环京大房企都在抓紧降价促销的重要原因。

每一轮楼市下行调整过程中，楼盘烂尾或无法按期交房的情况都会明显增多，投资风险明显加大，购买时准现房或现房值得优先考虑。

如果之后房价上涨明显，也不排除个别房企毁约加价，这时选对房企及项目就显得格外重要。

7

房屋质量问题

3.15刚过，从媒体报道来看，房屋质量问题在各类房企中都有出现，价格低的房子质量更低，通州已交付的几个商业项目均出现不同的质量问题，购买者叫苦不迭。北京如此，环京区域问题更多，据说某大房企在各地产品7成以上都有问题，讨说法也得排队。

8

高回报炒房团

“一年翻一倍，三年翻两倍”，据说这是某炒房团的内部语录，他们的投资目标主要指向河北山区，莫非太行山里有金矿吗？

在短期政策严控之下，房价再出现成倍上涨的概率几乎为零。不过有些人被洗脑，还是会信的，毕竟“韭菜”也有幻想。

总之，由于政策严控，环京区域房价出现明显扭曲，部分区域出现房价与地价倒挂的情况，价值被低估，公认的投资机会已经出现，而无法正常交易的风险如影随形。

年前有学友找我咨询，她有燕郊购房户口，自然是难得机会。而在没有购房资质的情况下投资房产无异于一场赌博，因此要认清政策趋势，选对中介、选对项目、选对区位、选对产品，这是对一直关注我的学友们一点忠告。

当然风险与不确定因素也有办法规避及破解，下周末研习会两天学习研讨中逐一解决学友们的困惑与问题，届时将做详细解读分析。