《财经》：房地产市场一直存在着“冰火两重天”的现象，有的地方房价飞涨，有些地方则面临着很大的去库存压力，为什么会存在这种现象？
李铁：在观察房地产市场现状时，人们往往只关注“火”而忽视了“冰”。
所谓“火”，是说都市圈一线城市和部分二线城市房价高速上涨，背后真正原因是什么？并不是因为房地产商提高了价格，一是因为这些城市的优质公共服务资源远远高于原有价值，二是人均收入水平不断抬高支撑了房价上涨。要知道，全国14亿人中有约3亿属于中高收入水平人口，这群人一定会对住房空间有着合理要求，比如选择优质的公共服务、优越的居住环境等。所以，在大城市的核心区，房价上涨是正常的。像北京四环内就有40多家三甲医院，上海、广州、深圳都是如此。
而在房价上涨地区，为什么没有解决住房供给问题？因为这些城市实施了人口控制政策。我曾经问当地官员，为什么不愿意盖更多的房子？他们的回答是，如果盖了更多的房子，就会有更多人进来，有那么多人进来，那就得要有大量财政补贴，甚至降低城市原有户籍人口的公共服务水平，这实际是一个利益问题。正是因为这个问题，才导致了一线城市实施严格的人口控制政策，特别是北上广深，这些城市不愿意为中低收入人口提供住房供给，而住房供给不足，又加剧了房价上涨的势头。
被忽视的“冰”，是说大部分三四线城市的房地产积压明显，而且问题非常严重。现在的住房库存积压和上世纪90年代的家电积压是相似的问题。中信建投证券、安信证券、北师大等机构预测的房地产库存规模分别高达142亿平方米、98亿平方米和87亿平方米。消化某些三四线城市的房地产库存甚至需要多达十年左右时间。由于部分三四线城市的住宅过度供给，导致房地产市场出现供求失衡，而这种供求失衡是由政府和市场两双手一起推动的，进而放大了市场波动的影响。
《财经》：根据城镇化的趋势，未来城乡住房供给格局会发生什么样的变化？
李铁：城镇虽然有住房闲置的问题，但比农村还是要好很多。农民都进城打工了，不少还是举家外出的，所以农村大部分住房都处于闲置状态。一方面城镇住房供给亟待增加，另一方面农村住房却又大量闲置，这是我们面对的空间结构的不合理。因此也意味着大量闲置的农村住房资源势必要通过一定的方式盘活。
可以预见，未来城乡住房消费空间变化会对全国住房市场产生深远影响。在10年或20年前，农民外出挣了钱，一定要回家盖新房，在农村，谁家的房子高、房子大，谁家的地位就高，这是中国传统的延续。现在，为了更好解决孩子的教育问题、老人的医疗问题、成年子女的婚姻问题，都必须要到县城或乡镇去买商品房。我认识很多农民工，他们结婚的前提就是要在县城买套住房。这意味着，三四线城镇住房市场未来将会有较大的发展空间，而这个判断的前提是大政策的调整和整个宏观经济形势是否发生变化。
同样，随着城镇化的进程，都市圈和特大城市的房地产需求将进一步增长。
我认为，并不是都市圈内的所有空间都会出现需求增长。未来，只是在都市圈内发达的城市主城区和近郊区，才会有房地产需求的进一步增长。我们可以看到，郑州、成都、武汉的常住人口仍在保持增长趋势，从人口规模的上升曲线可以窥见一斑。
《财经》：如果住房需求进一步增长，会不会带来新的房价上涨？同时，现在很多城市的土地供应紧张，如何去满足不断增长的住房需求呢？
李铁：我们现在的政策和公众的注意力往往更偏向于关注城市主城区的房价。根据世界城市发展规律，从主城区向郊区延伸，随着地理范围的扩大，随着辐射半径的伸长，房价是递减的。比如，日本东京主城区的房价是每平方米20万元人民币，可是距离主城区30公里的地方，房价就降到每平方米2万元人民币，当距离达到50公里的时候，房价就降到1万元甚至更低。
其实中国一些特大城市、大城市的空间调节功能远远超于日本，可是我们几乎很少动用这种资源，原因是什么？因为中国的城市跟其他国家的城市不是一个概念，实际上是一个行政区。中国城市间的竞争实质是行政区域的竞争。
比如说，我们常说的“北京市”，不仅包括北京的主城区，而且还涵盖了整个行政辖区1.64万平方公里的范围；上海行政辖区是6340平方公里。只要出台一个政策，某个城市不能盖房子，那么意味着整个行政辖区就不能盖房子，也就失去了在空间上调配住房资源能力。现实中，人们将目光更多地放在城市中心城区，只考虑城市中心区的住房供需问题，而忽视了行政辖区内、中心城区外还有着广阔的空间。
事实上，从城市中心区向郊区延伸，在空间距离不断变化的过程中，有很多的中小城市和小城镇是可以产生很多的住房空间的，可以利用这些中小城市和小城镇来缓解主城区高房价的压力和中低收入人口住房供给不足的问题。比如，北京市主城区的房价高达每平方米10万元，但距离北京主城区30多公里的燕郊每平方米的房价只有2万多元，距离北京主城区约50公里的固安，房价在1万元左右。可是，目前的有关方面的政策却限制河北临界北京的中小城市开发房地产，因为担心河北和北京竞争资源。
其实，特大城市原本可以通过在更大范围空间内实现功能疏解，可以增加周边中小城市和小城镇的服务功能，也可以加强轨道交通建设，提高中小城市和小城镇与主城区的通达性。可是，这些城市没有这么做，它们把大量资源都投入到了主城区，忽视了郊区的功能和价值。
《财经》：当下房地产发展受到制约的主要原因是什么？
李铁：房地产市场问题是空间结构不平衡的问题。首先，地方政府、市场以及金融机构共同推动并放大了地产的供需波动；第二，一些地方政府受财政利益的制约，放大了房地产空间结构的不平衡，所以导致需求不明显的地方供给严重过剩；第三，一线城市的行政区域内因人口控制政策限制了住房供给，导致中低收入人口过度关注高房价；第四，房地产供给在局部地区过度放大，导致了消化周期加长，致使地方政府面临着财政和增长的巨大压力。
《财经》：现在的房地产调控政策存在问题吗？
李铁：很多人说要打压房价，问题是怎么打压？一定要靠行政来打压吗？我们知道，河北境内距离北京30公里-50公里的中小城市和小城镇，房价约为每平方米1万至2万元，对于河北当地农村人口来说，房价确实是涨了，可是对于北京来说，这样的房价相对北京主城区来说是低了很多。所以说，高房价的问题完全可以在更大范围空间来调整、疏解。现在房价打压不下来，是我们的政策出了问题。用现在的方式打压房价，结果是开发商惜售，从而导致了住房供给进一步短缺，更加剧了过度关注高房价的问题。
我们在研究房地产问题的时候，确实要从政策上重新梳理，要符合中国的实际情况，不能盲目照搬新加坡、香港或者英国的经验。
有人跟我说，英国城镇化率达到80%了，我们为什么做不到？我回答，英国的城镇化经历了300多年才达到80%，中国几十年间有5亿人口进入城市生活，这是十几个英国的规模。正因为如此，中国的住房供给、住房空间格局都有自己的特色，未来房地产有非常大的空间，对此我非常有信心。
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