人们对房地产泡沫的热议

“中国房地产市值65万亿美元，超美、日、欧房地产总值”，最近网红房地产商人潘石屹的这番话刷屏网络，并且再一次引发了人们对房地产泡沫的热议。

潘总表示，这个数字自己是在网上看一张图表得来的，我特意去查了图表原始出处，上边压根就没给出数据来源，也不知道是怎么算出来的。

其实，65万亿美元还不是最夸张的，自媒体“大伟看楼市”给出的数字是100万亿美元。他的算法很有意思，连农村房屋也给估了100万亿元，产权性质、价格口径这些完全不管，纯脑补。

照这样自我放飞的“漫天估价”，中国房地产总市值超过全宇宙也不奇怪。

”刚需买房“是在自欺欺人

其实，潘石屹此番言论之所以受到舆论关注，除了65万亿美元这个巨额数字外，更主要的是，他的这道数学题算下来，中国的房地产总市值竟然超过了美、日、欧的总和。

这样的说法，很多人当然接受不了，特别是那些“大空头”们，更是据此判断，楼市泡沫不破，天理不容。

我注意到，当房价不过两千元一平时，舆论场上就出现了唱空的声音。“房价虚高”、“房地产泡沫”的调子，这些年更是一直没有变过。

一个市场被长期看空，但是买卖旺盛到“日光”、“月光”，不得不以行政调控去限购、限价、限贷。这说明有很大一部分”看空者“是不诚实的——嘴上喊看空，却用手上的人民币投了看涨的票。

这样的人，现实生活中很常见。才在酒席上骂完”房价太高，房价必跌”，五分钟后听说新楼盘出来的消息，立马托关系、找门路，削尖脑袋要挤进“日光盘”的排号大军，你身边是不是就有几个这类朋友？

连一点持币观望的耐心都没有，分明就是假空头、真多头嘛。这类人恰恰是舆论界唱空楼市的大多数。

假空头们还发明了一个概念，叫“刚需买房”，这是典型的自欺欺人之词。凯恩斯曾明确表示，租房是消费，买房是投资。因为，租房不生产任何资产，满足的是住房基本需求；而买房则不同，无论买房者的主观意图为何，房产就是一种资产，买房就是投资。投资有刚性的吗？

尤其是最近20多年的中国房产市场，租售比始终低得可怜，房价上涨猛烈的一线城市，这个数字更是长期维持在百分之一、二之间。租金远远低于房贷利息。

按照正常经济理性，出于单纯的住房需求，都应该去租房，而不是买房。换言之，买房者都是自觉不自觉地带有投资意图，动机都不“纯洁”。只不过有的人快速变现，有的人是长期投资，前者成为可鄙的“炒房客”，后者自称刚需购买者。

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投资旺盛，是中国房地产市场这么多年强有力发展的真实支撑。这一点毋庸置疑。炒房客，乃至炒房团当然是真实存在的。但是，要说这百万亿数量级的房地产市场是靠个人之力炒出来的，实属天方夜谭。

中国首富圈的许家印、马云身价也不过三千亿左右，谁又能炒起上百万亿这么大的锅？否认真实投资的支撑，夸大“炒房”对房价攀升的作用，是严重的认识偏差。口头唱空的舆论造势和用人民币买涨的真实行为之间的扭曲，是制造认识偏差的源头。

夸大泡沫的存在，有可能带来危机

“泡沫”也是唱空楼市的一大主旋律。可是，唱空者连什么是泡沫也未必弄得明白。这次的“65万亿美元超美、日、欧”是想表达泡沫膨胀的意思，但是资产是否泡沫化的关键不是总体量，而是金融膨胀。

正是因为看清了这一点，当前国家的调控方向是防范金融的系统性风险，禁止违规资金进入房地产业。

十年前美国次贷危机出问题的两房、雷曼兄弟公司都不是房地产企业，而是金融机构。上世纪九十年代日本房地产泡沫的崩溃，出问题的也是金融机构。房地产企业哪有资格搞出金融危机？

说到底，房地产泡沫都是源于过度证券化的金融加杠杆，一级贷款从二级市场套现，二级市场再进行证券化包装销售，证券再进入银行抵押系统……两三层套嵌后杠杆就加上去了，金融市场的风险以几何级放大。房价一跌，火烧连营，危机爆发。

中国没有美日那套复杂纵深的金融系统，房地产金融的纵深有限。那么，是不是据此就可以得出结论，中国房地产没有泡沫呢？张五常老师是这么看的，我则不完全赞同，我的观点是：泡沫还是有的，问题是泡沫在哪里。

一直以来，我们谈房地产时，“一刀切”的大而化之非常严重。要么全国房产都是泡沫，要么全国房产没有泡沫，这样的表述都是在模糊问题焦点。

在我看来，中国房地产的泡沫恰恰是在看上去房价不高的经济欠发达地区，这还不能简单地说是几线城市，更关键性的因素是区位。

同样是三四线城市，长三角、珠三角城市群的小城镇就未必有泡沫，有了中心大城市的挤出效应，人家的日子完全可以过得很滋润。居住的城际分散、度假地产、第二居所都是有效需求，市场价格是有支撑的。

而一些经济欠发达地区，人口净流出、人均收入低下。开发商背靠政府项目、政府补贴强行上马项目就很危险，财政一收紧，政府隐形、显性的支持无法兑现，资金链断裂是大概率事件。

这类泡沫多不多？应该来讲，很有限。这些年调控下来，该倒的早倒了，不倒的也基本消化掉了。加之这类项目的先天条件差，体量不大，多数是地方性企业肇祸，能掀起多大风浪？

与有限的泡沫相比，更值得担忧的是，夸大泡沫的存在，导致人为干预制造“房地产的冬天”。那不是刺破泡沫，而是制造危机。

“房地产的冬季”不值得期待

不少唱空人士一厢情愿地“希望”：房地产陷入冬天，甚至早死早好。这样一来，资源就会流向他们心仪的行业，诸如高科技、新能源之类的，于是这些行业欣欣向荣，从此中国经济健康成长。

遗憾的是，这是不可能的。资金流入房地产行业，不是无端的偏爱，而是其他行业的投资回报太低。远的也不说了，就说股市吧。喊着“股市已经见底”的股评家那么多，可又有几个卖了房去抄底的呢？

市场信心从来不是靠嘴炮来支撑的，而是靠负责任的行为来体现的。一厢情愿地认为把房地产业打压下去，投资就自动会流向其他行业，是计划经济的思维，是在违背基本的市场规律。

房地产成为中国经济的引擎，是九十年代后期经济发展与分税制改革引发的政府财政结构变化互动的结果。某种程度上来说，这个引擎确实是“带病上岗”，但是，拆了旧引擎，却没有新引擎去代替，会是理想的结果吗？由此衍生的一系列问题，波及地方财政、周边上下游企业，有什么良策去解决呢？ 

如果没有新的经济增长点，即使把房地产打趴，也不过是多了一个萧条的行业。

房地产业积累了大量资金，确实可以靠产业转型成为助推新的经济增长点。但是以强行干预盲目地逼迫其转型，效果可疑。这几年私营房地产企业转行蔚然成风，成功了几家？

转行不是不可以，但是风险大、周期长，李嘉诚老先生的长江实业转营高科技，积十余年之功才见成效。许家印的恒大呢？正在给贾老板交学费呢。

市场配置资源不是川剧变脸，手一抹就好了。资金问题最易解决，人才的培育、管理体系的转换、观念的转变无一不需要时间。今天是售楼小姐，明天就干上了人工智能工程师？今天是房产项目经理，明天就带领远程医疗的科技团队？你信吗？

资源配置不是谁一拍脑袋就可以做成的，要给经济转型充分的市场空间，而不是急于求成地挤压、打压。经济发展要靠市场环境的改善，对房地产业、对其他行业都是如此，市场经济的发展只能靠悉心培育，而不是靠干预和打压。

张五常老师另一个判断我很赞成，他说“中国的房价能够站得稳，主要在于预期将来的高收入上。假如预期改变，房价就会跌得很快。”——对未来收入的预期绝对不会只影响房地产业，而是经济全局的问题。

最典型的例子是日本，房地产泡沫破裂了，“屌丝”就买得起了吗？百业萧条，无人幸免，“房地产的冬季”不值得期待。

总之，对中国房地产业的认识，不能局限于“降低房价”“民生保障”的单一行业领域，而是要着眼经济全局，着眼于国民收入的提高、营商环境和投资环境的改善。

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