《财经》：现在全国居民人均住房建筑面积大幅度提高，已经达到40.8平方米。另外，根据剑桥大学的调查，中国家庭的平均居住面积超过120平方米，高于荷兰、德国、日本、爱尔兰、英国等国。有观点据此认为，中国的家庭住房面积已经超过了部分发达国家，房地产发展已经饱和，你同意这种说法吗？
李铁：我有不同的观点。
需要看到，中国的城镇化潜力还没有被完全释放。
由于统计口径的问题，城镇户籍居民的住房面积被压低。原因在于，按常住人口统计和按户籍人口统计的城镇居民人均住房面积是不同的。常住口径下，城镇居民人均住房面积是36.6平方米，而按户籍口径统计则是50.9平方米；农村居民人均住房面积在常住口径下是45.8平方米，在户籍口径下是33.2平方米。可见，用常住人口来计算，明显压低了城镇居民人均住房面积，而抬高了农村居民的人均住房面积；反之，在户籍口径下，城镇居民人均住房面积明显提高了，而农村居民人均住房面积则被压低了。
需要看到，未来城镇人口增长对住房的需求潜力巨大。当前，中国的城镇化率已达58.5%，城镇人口达8.13亿。
《财经》：你提到未来城镇增长人口的住房需求巨大，能具体谈谈有哪几类的需求吗？这些需求会对房地产带来什么影响？
李铁：其一，当前有2.8亿的存量农业转移人口和0.7亿多的城镇间流动人口，两者合计约3.5亿，他们在城镇肯定会有巨大的住房需求。其二，如果城镇化率继续以每年1个百分点的速度增长，到2030年城镇人口达到约10亿，这意味着未来还会有约2亿的增量城镇人口，他们从农村转移到城镇的过程中，也会产生大量的住房需求。
可见，我们有近5亿人口要进入城镇生活就业，这种空间上的大挪移，意味着房地产发展还远远没有到头，还有巨大的潜力没有释放出来。
《财经》：这些可以说是增量的需求，对于既有城镇人口是否也存在一些存量的需求？
李铁：存量的需求也是很巨大的。
首先，城市住房更新拥有巨大潜力。英国的建筑平均寿命有132年，美国是74年，日本100年以上，而中国的建筑平均寿命仅25年－30年。中国不仅城镇住房平均寿命低，农村住房平均寿命更低。这就意味着，未来城镇危旧住房改造、农村住房更新不可避免。
因此，除了空间挪移产生的需求外，建筑业、房地产行业还要承担巨大的住房更新改造任务。
其次，消费升级对住房需求也有很大影响。
根据国际上的城市化发展规律，城市核心区住房改造的难度加大、能力在减小，而在郊区新建住房更容易实施。
同时，在人均收入水平大幅度提高的前提下，在都市圈城市中心城区已经拥有一套房，还需要在郊区有第二套住房，这已成为城市家庭住房改善的刚性需求，这是我们经过长期调查得出的结论。20多年前，一位巴黎的朋友告诉我，他在巴黎市区内有一套六七十平方米的房子，但是他还得在郊区有一个面积更大的房子。这种现象在北京、上海、广州、深圳都相对普遍。所以住房郊区化已经成为一个趋势。有研究表明，北京五环以外的新建商品住宅成交量占92.3%，未来郊区化的情况还会继续延伸，房地产空间上会呈现从五环到六环、到七环的态势，这也是我们要重视的空间变量之一。
《财经》：还有不少人购买房屋是出于投资的考虑。
李铁：住房的投资属性在强化，是另外一个值得正视的现实。
如果你有100万元现金，是会选择存入银行，还是投入股市，抑或是用于购买住房？这是人的最清醒、最明智的选择。因为人民币可能会贬值，那么如果将钱存放在银行里，钱肯定会越来越不值钱；如果把钱投放在股市，股市处于长期熊市，大多数人没有这个投资意愿，想靠股市投资来实现增值也不现实；如果投资购买住房会怎么样呢？在城镇化大趋势下，城镇基础设施投入和改造的增加，预示着土地在升值，这种土地升值是积极的，也是合理的。需要注意的是，投资性需求不是投机性需求，而且投机性需求已经被限购限贷遏制，现在要说有大量的投机性需求购买住房已经不现实了。可以说，投资性住房是城市居民消费的非常合理的选择。
还有一点，买房置地是中国人的历史传统。
不能否认，在中国，无论是城里人还是农村人，置办房产有着悠久的历史文化渊源。农村年轻人结婚了，要买房、盖房，城里的年轻人要结婚，家里也会给他们买房。
基于以上的分析可以知道，在城镇化加速的大趋势下，在空间大挪移的格局下，在城市需要更新改造的前提下，房地产市场还有非常大的发展空间。所以说，认为当前房地产市场衰落的判断是不成立的，只是暂时遇到了困难。
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