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南昌写字楼 供需失衡 南昌写字楼招租网www.lightcup.cn

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近日,记者在淘宝网上发现,今年以来,南昌司法拍卖的写字楼基本处于流拍状态。而纵观南昌市,随着城市的全面发展,一座座商业写字楼拔地而起,分布范围也从老城区、红谷滩向外扩延。有一些楼盘甚至打出一成首付的标语来吸引投资者。业内人士分析称,此现象的背后,反映的是南昌写字楼市场的供需失衡。

写字楼林立

万青(化名)是一家文化创意公司的负责人,在创业初期,因为经费的限制,他选择把办公场所放在了青云谱区一小区内。随着公司业绩蒸蒸日上,原有的场地就显得有些格格不入。万青计划在高档写字楼中租赁一间100平方米左右的房子,但租房一事让他头疼了近一个月。

走访了多个片区的写字楼后,他发现,南昌的写字楼虽然不少,但老城区的写字楼大部分都是旧的,红谷滩的写字楼虽然环境不错,但价格也是所有片区内最贵的。“高新区的恒大中心、新城吾悦我也去看了,价格、交通等方面虽然还不错,但商业氛围不够浓,基本属于空置状态。”

记者了解到,红谷滩片区的写字楼属于售价和租金双高,平均售价在16000元/平方米,装修好带家具的房源租金在65元/平方米以上,像双子塔这种设施、环境更好的写字楼租金已经达到75-80元/平方米。而高新片区的写字楼平均售价在10000元/平方米左右,租金则在40元/平方米左右徘徊。

江西写字楼网负责人钟伟表示,目前南昌市场上的写字楼供应已远远大于市场需求,这还不包括许多厂区、开发园区的办公楼。有一些写字楼仅仅是作为商圈配套才建的。“高新区京东大道与艾溪湖北路交叉口附近,就分布有新城吾悦、恒大中心、浙大科技园等多个大型写字楼,而该区域所分布的人口、企业数量明显无法承载这些写字楼。”

记者咨询了吉屋网负责恒大写字楼租售的房产经纪人余天宇,他告诉记者,恒大在南昌有多个写字楼项目,其中,恒大中心是卖得最好的,但到目前为止,销售出去的也不多。“相比红谷滩和市中心,这一片的办公人群不多,所以投资写字楼的也少。另外,写字楼的投资成本比较大,回本时间一般在十年左右,所以大多数人更愿意去投资商住两用的公寓。”

根据南昌房地产信息网数据,截止到3月29日,南昌新房住宅库存为23488套,可售面积为293.3万㎡。而非住宅库存为44482套,可售面积为440.9万㎡。

业内人士分析称,造成非住宅库存高度积压的原因有两个方面,首先是受经济大环境的影响,这两年宏观经济不景气,不少投资客对非住宅的需求大大减少;其次是很多开发企业的同质化竞争严重,在前几年,写字楼的规划是扎堆的,同地段、同类型产品的开发造成撞车。南昌的写字楼库存,主要积压在高新区和红谷滩新区,这两处的写字楼占到南昌市场的八成以上。

据钟伟介绍,按照正常情况,商业写字楼从开盘到售罄大概需要2-3年时间。而位于高新区紫阳大道的新力方项目早在2016年初就已经交房,但目前大部分写字楼仍然处于出售状态。“新力方项目开盘初,为吸引投资客,还曾推出‘首付一成’的营销计划,但效果并不明显。”

老写字楼市场被挤占

细数起来,南昌写字楼市场已经经历了25年的发展。

在1993年华财大厦出现以前,严格来讲,南昌还没有写字楼的概念。公司、企业对办公条件要求不高,一般租用民宅、店铺,政府的一些楼院也被相中,少数外来机构租住酒店、宾馆。直到华财大厦以近百米的高度面市,成为当年南昌的标志性建筑。大厦有各项基本配套,有自己的物业管理机构,不过其中参杂了客房,商、住在一起,还不是真正意义上的写字楼产品。1996年江信国际大厦的出现改写了南昌没有写字楼的历史。到了2000年后,南昌的商住楼崭露头角,以太平洋商务大厦、财富广场、地王广场宏城大厦、三星大厦为代表,受到一些中小企业的追捧。但商住楼和写字楼是两种不同的产品。南昌迎来专业写字楼是在2001年,国贸广场问世引领南昌写字楼升级换代。

钟伟表示,南昌作为一个中部重要的省会城市,正在发挥其重要的作用。随着经济的发展,外来企业大量进驻,带动了南昌商业写字楼的需求,竞争也日趋激烈,联发广场、国际金融中心、新地中心、绿地中心等5A级和超5A级写字楼随之密集出现。这些位于红谷滩、高新区的新写字楼,也使得原本受追捧的老写字楼开始走向落寞。

钟伟向记者分析到,年份长的写字楼电梯、装修等已经老化,环境也越来越差,许多入驻的企业纷纷选择“出走”,“像国贸大厦就已经有很多楼层处于空置状态了。”为了挽留租户,这些老牌写字楼不得不降低租金。

南京西路某老写字楼的一名业主称,他出租的办公室面积达500平方米,每平方米每月的出租价格约为30元。“老写字楼差不多都是这个价位,相对来说比较便宜。”虽然价格降了,但想租的客户并不多,让他感到忧虑的是,整栋写字楼的入住率比原来少了两三成。据一名业内人士介绍,与前几年相比,南昌一些老写字楼无论是价格还是入住率,都有所下降,只是降幅不一样,建设年代越早的老写字楼降幅越大。


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