在国家楼市调控不断，新一轮的调控预期又将继续增强的大环境下，厦门写字楼市场受影响如何?未来将何去何从?为洞察厦门写字楼市场现状以及未来方向，同时为写字楼开发商、代理机构搭建一个良好的交流平台，厦门站特组织了写字楼市场发展沙龙。
时间：2012年 9月 4日(周二)15：00
地点：厦门市思明区鹭江道100号财富核心9楼搜狐网直播室
出席嘉宾：
恒兴集团财富核心招商部经理 邹敏
厦门世联地产客户与策略资源部总监 林敏泉
蓝火置业市场研发核心副总监 陈添佑
资深媒体评论员 海峡导报 陈林胜
厦门站领头代表 翁琳斌
以下为直播实录：
主持人：大家好，非常欢迎各位作客直播室。首先请允许我介绍一下出席今天沙龙的嘉宾：恒兴集团财富核心招商部经理 邹敏，世联地产客户与策略资源部总监 林敏泉，蓝火置业市场研发核心副总监 陈添佑，资深媒体评论员 海峡导报 陈林胜，厦门站领头代表 翁琳斌。再次欢迎各位的到来！
现在先来谈谈市场。目前谈到房地产，有一个话题是无法绕开的，那就是调控。但对于以写字楼为首的商业地产而言，这是否意味着更大的机遇呢？
厦门世联地产客户与策略资源部总监
林敏泉
世联林敏泉：从投资角度来看，调控是一个机会。住宅是限购限贷。另外，写字楼物业的投资价值更凸显出来了，出租的话可以租到三四千元，如果投资写字楼的话，同样的价格写字楼的话，回报租金会差到一到两倍。买住宅的话你还得再贴钱下去。从物业类型的选择，写字楼投资价值会比住宅好，因为现在住宅的价格高起来了，写字楼价格还没有一个大的上涨。
海峡导报陈林胜：商业的价格比住宅还要低，这个是比较特殊的情况。这个不单单是在厦门，在全国还是比较普遍。说明一个什么问题？因为前几年住宅比较繁荣，回报率比较快，可能大家就把眼光集中在住宅上。以前写字楼也不多，现在政府比较规划用地，所以写字楼多了起来，以前都是商业酒店，办公用地不是特别多，现在的市场写字楼产品增加比较多，市场上确实有一些住宅地产商会搭售一些这样的产品，这些写字楼跟这些(住宅)比面积不会太大，总价比较低。就这样的市场来讲，住宅被调控，确实很多对手里有钱的人，资金不知道往哪里投的，投资写字楼还是不错的。
蓝火陈添佑：这次的调控主要是限购限贷，我们认为以写字楼为代表的商业地产就更加频繁出现在我们的视野当中，现在有利好的消息。随着岛内外一体化，厦漳泉一体化，以后的厦门会成为我们海西的经济核心或者金融核心的地位会越来越明显，在这样一个情况下，应该说，写字楼本身就面临着比之前更好、更快的发展机遇。所以，从这个大背景来说，厦门的写字楼就已经拥有了许多的发展机遇。近期刚好有调控的作用，使得写字楼投资的好处就更加凸显出来了。
搜狐翁琳斌：结合我们搜狐自身的例子，之前我们在厦门到处寻找适合我们的办公楼，走访了非常多的地方，不断地筛选，恰巧在这个节点，财富核心刚好开业，我们抓住了这个机会然后进驻。写字楼属于商业范畴，中国有一句话说“一铺养三代”，我觉得在现在这种出租率非常高的情况下，它也是有非常大的市场空间。刚才我们三位已经形成了一个共同的意识，这一块是不能否认的。
主持人：对于投资来说，以写字楼为主的商业地产还是有很大的投资潜力。
世联林敏泉：从利润来看，是这样。风险更低。以往大家说买住宅更随便，大不了自己住。那写字楼是纯投资目的比较明确，住宅大家买的时候就不用思考那么多了，买写字楼跟商业的话往往大家考虑的会更多一些。
主持人：2012年央行一个月内两次“降息”，年内两次“降准”形成市场叠加效益，极大影响了资金的流动，这对写字楼市场的影响有多大?
海峡导报陈林胜：在国内投资渠道还是比较有限，股市又不行，所以大家就将注意力转移到不动产，这个投资还应该跟市场环境有关系的。我看最近商铺确实比较火，泉州那边有一两个项目，去看了以后，他们销售比较火，吸引很多客源去看。
主持人：我们回归到厦门的市场环境来，我们知道陈记者是媒体界的资深人士，能不能从媒体的角度，跟我们谈谈厦门写字楼的发展历程?
海峡导报陈林胜：早期厦门的写字楼并不是很多，莲坂的国贸大厦是比较典型的，一等的就银行核心，一等的很少，少有。后面写字楼有一个比较大的发展，就是2004、2005年收购烂尾楼的时候，像立信大厦、第1广场、财富港湾等，这应该也是写字楼发展的一个标志。再后来厦门增添了很多比较高档的写字楼。这几年，政府规划并出让了一些写字楼地块，我觉得现在的写字楼主要集中在几个片区，一个是岛内西部商务片区的，像鹭江岛，这个是重要的版块。还有一个是五缘湾，吸引了很多大企业过去，而且他们租金也不高。政府规划的软件园二期，这也是一个非常重要的区域。以后厦门要打造一个两岸金融核心，我觉得两岸金融核心对西部的写字楼会有一些影响，因为它可能会吸引一些金融机构进入到两岸金融核心。岛外的话，这几年写字楼也确实有发展了，像海沧原来都没有，近两三年，像海投建了一个海投大厦，接下来是泰地海西核心，以后会是比较重要的。集美有一个杏林湾商务运营核心，北站、软件园三区都会有一些写字楼。未来得话，岛外写字楼市场会有一个比较好的前景。供应量有上来，而且各个区域的政府也会很全力的支持写字楼，我觉得写字楼是一个区域的城市形象，如果这个区域没有一个写字楼就不能代表它很繁荣。就像商业一样，是一个坐标建筑。
恒兴集团邹敏：我从2001年到现在都是做一等写字楼，在2000年以前我们都是以国贸、帝豪这样的企业为主。1999年银行核心投入使用以后，写字楼的概念就慢慢的走入人们的视野。当时我们在银行核心的时候，对于除了国贸、帝豪之外，有一个值得一提的是泛太平洋(就是以前的大华银行)他们都是租给外籍的大型企业。这个时候就慢慢形成一个氛围，一般的世界500强，国内的500强就会往一等写字楼靠拢。刚好我们抓住了一个很好的时机，2002年的时候，不管客户是被迫也好，是观念上改变也好，他们就慢慢的寻找从乙级到甲班，那个时候银行核心和国际银行更多的客户选择在外资企业，世界500强、物流行业为主的这样的会比较多，还有像诺基亚等一些大型企业。回到十年后的今天，在这十年的过程中，陆续起来了越来越高端、物业越来越成熟的一等写字楼，他们不但讲究交通便利、物业管理的成熟、还有整个大楼的结构、景观都会纳入到客户的考虑里面。我们的客户也在慢慢的发生变化，以前很侧重世界500强和国内500强，2008年金融危机很大的波动是影响到了我们的物流行业。现在，物流行业连带的企业他们慢慢不能承受一等写字楼这样高额的资金，所以我们现在也慢慢发生改变，就是以比较大型的金融机构为主。在今年上半年到现在，我们发现一个很有趣的变化，房地产开发商他们在以往并不注重写字楼办公环境或者是形象，但是他们现在慢慢集团化，或者是已经非常有规模的企业他们会看重办公形象和环境，还有物业管理。目前除了金融行业，像地产行业包括新华都、龙湖地产等在业内具有代表性的企业也成为了目标客户，这也是一个风向标，从一个写字楼的客户结构可以看出来，以后(客户)走向比较好的都是哪些企业。我们可以从每一个一等写字楼里面去看今后的经济发展形势。
