据知名数据机构公开结果显示，自2017年至2018年上半年，烟台商品住宅市场成交均价9262元/㎡，累计上涨幅度45%，成交总量累计上涨37%。在住宅板块销售向好的同时，商办板块却反应滞后。2018年上半年，全市办公板块（写字楼）成交均价9634元/㎡。
在房地产市场上，办公类项目成交价格一般远高于住宅项目。究其本因，主要在以下几点：
1.项目选址一般多集中在市区中心地带，土地价格高；
2.施工工艺较住宅复杂，形象品质高，建安成本高；
3.后期物业管理、维护费用高；
4.租赁/升值幅度高于住宅，中长期投资回报率高。
既然如此，那为什么烟台楼市在住宅价、量齐升的背景下，写字楼市场却出现明显倒挂情况？
一、各区域发展规划不同，商办需求与供应不匹配。
烟台市内六区的各自发展方向有所区别，部分写字楼项目在立项时考虑不足，导致“有需求的板块没供应，有供应的板块需求不足”的局面时有发生。
开发区主要以重工业与制造业为主，企业一般都将办公模块放置于生产场地内。少量的办公需求，则在德胜-长江路东段商圈内被解决。
芝罘区、莱山区的办公氛围浓厚，商办市场需求量大。但中心区域供应有限，新项目少，租售价格昂贵，许多中小企业经济实力有限，只得望而却步，一方面是有价无市，另一方面是一房难寻，写字楼项目的特殊性，让市场存在尴尬局面。
二、区域商办地段相对稳固，新项目溢价能力弱。
商办市场较住宅而言，更加强调坐落于地段优越的中心地带。市区中心地带寸土寸金，不对等的供需结构，导致有限的土地，只能存纳有限的项目。而远离中心区域的商办项目，则像画龙不点睛，丧失了写字楼最根本的诉求---繁华！
这些写字楼项目虽然可以通过各种营销手段，强行促人气、推优惠，但先天不足的“体质”无法改变，市场认可不足，价值与需求自然大打折扣。
三、项目背景与品牌认知，吸引需求的能力呈两极化。
大开发商在市场上认知度高，感召力足，这在写字楼租售时尤为重要。不论投资或是租赁，大家都认可“背靠大树好乘凉”的道理。这就导致一些大开发商的项目，在租售时凭借自身品牌优势，往往可以克服一些认知障碍，事半功倍。进而形成良性循环，即品牌优势→市场认可→租售抗性小，进展快→市场追捧→需求变高。
而小开发商因自身实力、资金回笼要求等原因，可能进入恶性循环，即无市场认知优势→租售抗性大→资金回笼要求高→降价打折促销→“买涨不买跌”心理导致认可度降低→需求变低。
四、项目品质与物管参差不齐，影响投资客群进场热度
某些项目地段位置优越，可因为自身建筑品质与物管不力，引起业主和租户反感。导致项目口碑变差，进而出现租售滞缓，越促销越滞销的情况，比比皆是。
其实，烟台楼市并非对商办写字楼没有需求，但符合条件的优质项目往往早已由新盘变为老盘。房东面临物业升值、租价上涨的局面，怎可能轻易出售？而目前入市的部分在售项目，或多或少的因为区域发展诉求、自身地段、开发商背景与品牌、项目自身品质与物管等方面的因素，近况不乐观。正如前文所述，有需求的地方没供应，有供应的地方需求又不足。
那么难道好的、宜租宜售的写字楼项目真的没有吗？当然不是！在此，就为大家推荐一个优质的写字楼项目，位于高新区科技CBD中轴位置的海景商务写字楼——城发海科大厦,该区域作为烟台写字楼市场为数不多的价值洼地，商务价值强势凸显；不仅如此，入驻企业还可根据自身涉及的业务领域，享受区属多种扶持政策，助力企业高效发展。
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