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上海豪宅和写字楼掀投资潮:自住为主投资仅20%

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 “从7月到现在,我大概只有两个周末是在家休息的。”在上海专做豪宅和写字楼中介生意的David Xu告诉《瞭望东方周刊》。之所以如此忙碌,是因为这几个月来,他几乎是一天不落地接待来自台湾和香港的客户,奔波于上海各个豪宅和写字楼项目中。


  David来自台湾,十多年前来到上海工作,从一个普通的房地产中介店长做起,如今拥有一家自己的中介公司,客户主要是从台湾和香港来到上海的投资客。


  “最近1年来,上海写字楼的平均价格已经上涨了约15%。”David说,这波投资客的投资重点是豪宅和写字楼项目,而且投资区域都集中于市中心,“豪宅项目都是以千万级别起步,写字楼则多是按层,甚至按幢来买。”


  上海新一波楼市投资潮是否已经卷土重来?


  豪宅投资回暖?


  “2012年4月到7月上半旬,上海的二手房豪宅交易出现了回暖。8月,上海豪宅二手房的成交量,已经达到了1、2月的近3倍。”上海志远地产总经理钱建国告诉《瞭望东方周刊》。这应该算作2011年10月以来观望客户的一次爆发。当时上海楼市打折风渐起,郊区的豪宅市场也不例外,龙湖旗下的一个豪宅项目,新房的成交价较之前一期的真实跌幅高达15%。打算购买豪宅的购房者自然也有了观望的想法。


  不过,豪宅的稀缺性决定了郊区豪宅的降价对市中心项目不会产生影响。事实上,尽管楼市调控进行了很久,但上海核心地段即内环和中环内的豪宅二手房价格始终保持稳定。于是从2012年4、5月开始,降息的预期和对房价反弹的担忧让观望的购房者重新入市。


  但钱建国认为,就此认为投资客重新大举入市并不太准确,因为许多人买房是为自住。“很多买家都是以子女的名义购房,有的就直接是把豪宅作为子女婚房,也正是这个原因,精装修的豪宅最受市场追捧。”


  “当然也有单纯为投资的,不过他们所占的比例大约只有楼市调控前的20%。”钱建国说。当然,现在自住的买家也同时抱有投资的动机,但整体而言,绝大多数买家对投资期限的预期变成了长期或是超长期。


  钱建国告诉本刊记者,这波购买豪宅的客户,主要是实业起家的民营企业主,上市公司老板或高管,以及来自台湾、香港的投资客。这些人各有偏好:民营企业主喜欢购买别墅、大平层;上市公司老板和高管喜欢老洋房;台湾和香港的投资客则青睐江景豪宅。


  这些人在2012年的活跃程度可以从统计数据中看到。公开资料显示:2012年1月~10月,上海单价在5万元/平方米以上的新建商品住宅成交1300多套,同比提升8%以上。其中,单价在10万元/平方米以上的新建住宅成交110套,即平均不到3天就能售出一套。


  “十一黄金(1295.30,5.70,0.44%)周之后,温州很多人都到上海看了别墅项目,这种热闹的景象已经好几年没看到了。”温州投资客徐华新告诉《瞭望东方周刊》。10月最后一周,他在上海接连看了好几个别墅项目,“经常能碰到同乡甚至是熟人。”


  自2009年以来,温州投资客逐步撤出上海,“一般都是先把普通的住房脱手,最后留两套别墅、豪宅看情况,但2012年以后,身边朋友基本不再出货,反而是逢低买进了。”


  徐华新所说的10月最后一周(2012年10月22日~10月28日),上海新增住宅供应面积中,公寓项目面积为13.7万平方米,环比回落2%,别墅项目则达5.1万平方米,环比提升6.3倍。显然,开发商也看到了市场的热情。


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